Ein Steuerpflichtiger, der als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler besteuert wird, erwarb am 1. Oktober 2007 und am 4. Juni 2008 zwei Grundstücke, die er wenig später, am 1. Mai und 4. Juni 2009, zu einem tieferen Preis an nahestehende Personen verkaufte. Das Bundesgericht verweigerte letztinstanzlich die Abschreibungen im Steuerjahr 2008, weil der Kapitalverlust allenfalls in der Steuerperiode 2009 abziehbar ist, nicht aber bereits in der Steuerperiode 2008 (siehe Urteil 2C_797/2018 vom 28. März 2019 E. 5.4.). 

Das Kantonale Steueramt Aargau liess die realisierten Verluste allerdings auch in der Steuerperiode 2009 zu Recht nicht zum Abzug zu. Für das Bundesgericht ist eine geschäftsmässige Begründung für die Differenz zwischen den Anschaffungskosten und den Verkehrswerten nicht erkennbar. Es ist davon auszugehen, dass der Beschwerdeführer die Preise nur bezahlte, weil ihm die Verkäufer der Liegenschaften nahestanden.

Ein Ehepaar besass nebst einer selbst bewohnten Liegenschaft und einer Ferienwohnung fünf Kapitalanlage-Objekte in den Kantonen Schwyz, Zürich und Aargau. Eine weitere Liegenschaft, welche die Eheleute am 18. Februar 2012 für Fr. 3'540'000.-- und unter Aufnahme eines Hypothekarkredits von Fr. 2'640'000.-- auf dem Grundstück erworben hatten, verkauften sie am 14. September 2017 für Fr. 4'300'000.-- wieder.

Das Kantonale Steueramt Zürich besteuerte den Gewinn als Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit. Das Verwaltungsgericht erwog, dass die Beschwerdeführer durch ihr Verhalten objektiv zum Ausdruck gebracht hätten, dass sie mit dem Erwerb der Immobilie – im Gegensatz zu den sonstigen Anlageobjekten in ihrem Eigentum – nicht die beständige (passive) Ertragserzielung durch Vermietung bezweckt und stattdessen bereits zum Erwerbszeitpunkt beabsichtigt hätten, das Objekt in absehbarer Zeit mit Gewinn und unter Ausnützung der Marktentwicklung weiterzuverkaufen. Das Bundesgericht schützt diese Würdigung. Die Beschwerdeführer hatten das Mehrfamilienhaus, das mit 75 % fremdfinanziert war, nach gut fünf Jahren mit einer Wertsteigerung von rund 20 % verkauft.

Ein selbständig Erwerbender erhielt nach einem Grossbrand Versicherungsleistungen von Fr. 1'055'966.60.  Nach Ausgaben von Fr. 450'172.41 im Zusammenhang mit den brandgeschädigten Einrichtungen verbuchte er den Saldo von Fr. 605'794.19 als ausserordentlichen Ertrag. Im Einspracheverfahren reichte er eine korrigierte Jahresrechnung ein, in der er Rückstellungen für Fr. 326'459.-- für «nicht vorgenommene Arbeiten» und von Fr. 117'978.-- für «Nacharbeiten Löschwasserschaden» zurückstellte, womit ein ausserordentlicher Ertrag von Fr. 161'357.19 verblieb.

Das Bundesgericht kommt zum Schluss, dass das Kantonale Steueramt zu Recht auf die ursprüngliche Jahresrechnung abstellte: Weil keine Verpflichtung bestand, die der Steuerpflichtige von Handelsrechts wegen mit einer Rückstellung hätte Rechnung tragen müssen, war eine Berichtigung der eingereichten Bilanz nicht möglich.

Ein Einzelunternehmer nimmt als Geschäftstätigkeit Plattenarbeiten vor und führt einen Pferdebetrieb. Das Kantonale Steueramt Solothurn qualifizierte die seit vielen Jahren defizitäre Sparte «eigene Pferde» des Pferdebetriebes als Liebhaberei und liess den ermittelten Verlust von Fr. 66'557.-- nicht zum Abzug zu, was das Steuergericht Solothurn bestätigte.

Vor Bundesgericht macht der Beschwerdeführer erfolglos geltend, dass es sich um einen Verlust aus einer selbstständigen Erwerbstätigkeit handelt. Der Beschwerdeführer besass elf Pferde und zwei Fohlen. Die im Steuerjahr 2014 erzielten Umsätze aus Reitstunden von Fr. 11'722.-- stehen aus betriebswirtschaftlicher Sicht dazu in keinem Verhältnis. Die inzwischen eingestellten Zuchtbemühungen verstärken das Gesamtbild eines blossen Hobbys ohne unternehmerische Perspektive.

Ein Steuerpflichtiger brachte für eine Liegenschaft im Geschäftsvermögen Unterhaltskosten von Fr. 333'450.-- zum Abzug, wovon das Steueramt Fr. 111'450.-- akzeptierte und Fr. 222'000.-- als wertvermehrend aufrechnete. Das Kantonsgericht liess umgekehrt Fr. 222'000.-- (statt Fr. 111'450.--) zum Abzug zu.

Die Kantonale Steuerverwaltung gelangte ans Bundesgericht. Anders als bei Privatliegenschaften seien auf Geschäftsliegenschaften Abschreibungen zulässig. Die Instandsetzung der Liegenschaft kompensiere die Altersentwertung, welche durch Abschreibungen vorweggenommen werde. Somit müsse der infolge Altersentwertung abgeschriebene Buchwert bei einer Instandsetzung um deren Kosten wieder erhöht werden. Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab. Nach der steuergesetzlichen Regelung sind bei allen Liegenschaften einzig die wertvermehrenden Kosten vom Abzug ausgeschlossen. Somit ist bei Geschäftsliegenschaften analog zu Privatliegenschaften zu prüfen, ob Instandstellungskosten im Einzelfall werterhaltend oder wertvermehrend sind.

Ein Steuerpflichtiger wird seit 1999 als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler besteuert, weil er an zwei Baukonsortien beteiligt war. Vor zehn Jahren erwarb er vier Liegenschaften (die sich in einem Gebäude befinden) und vor fünf Jahren zusammen mit seiner Frau eine weitere Liegenschaft. Die Eheleute deklarierten die fünf Liegenschaften in der Steuererklärung als Privatvermögen und machten für die Unterhaltskosten den Pauschalabzug von 20% geltend. Die Steuerverwaltung des Kantons Schwyz verweigerte den (nur für Privatliegenschaften zulässigen) Pauschalabzug, weil es sich um Geschäftsliegenschaften handle. Das Verwaltungsgericht hiess eine Beschwerde der Eheleute gut.

Das Bundesgericht weist die Beschwerde der Eidgenössischen Steuerverwaltung ab. Der Einsatz besonderer Fachkenntnisse und die unbestritten grosse Anzahl Transaktionen im Rahmen der Baukonsortien sind keine ausreichenden Hinweise dafür, dass die hier einzig streitbetroffenen fünf Liegenschaften einem Liegenschaftenhandel dienen. Die Eidgenössische Steuerverwaltung bringt keine konkreten, objektbezogenen Indizien vor, welche darauf schliessen lassen, dass die streitbetroffenen Liegenschaften Bestandteile eines Liegenschaftenhandels darstellen würden.

Ein Einzelunternehmer veräusserte die Aktivposten mit Kaufvertrag vom 28. September 2010 zum Kaufpreis von Fr. 550'000.--, der im Betrag von Fr. 350'000.-- am 1. Januar 2011 dem Veräusserer zu überweisen war. In der Höhe von Fr. 200'000.-- gewährte er dem Käufer ein Darlehen. Die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau erfasste den Nettoerlös im Steuerjahr 2010 als ordentliches Einkommen. Der Einzelunternehmer beantragte in den kantonalen Gerichtsinstanzen vergeblich, dass der Gewinn erst im 2011 angefallen sei und infolge definitiver Geschäftsaufgabe privilegiert zu besteuern ist.

Das Bundesgericht weist die Beschwerde des Einzelunternehmers ab. Der Kapitalgewinn war mit Abschluss des Kaufvertrages im Jahr 2010 realisiert. Für eine privilegierte Besteuerung hätte er die selbstständige Erwerbstätigkeit spätestens im Folgejahr 2011 definitiv aufgeben müssen. Er weist aber nach einem Geschäftserfolg im Jahr 2011 in der Höhe von Fr. 193'212.60 in der Jahresrechnung 2012 einen Gewinn von Fr. 43'731.09 aus. Dies deutet darauf hin, dass er im Jahre 2012 entweder noch wesentliche Liquidationshandlungen ausgeführt hat oder sich die weitergeführten geschäftlichen Aktivitäten nicht in der von der Praxis noch tolerierten geringfügigen selbstständigen Erwerbstätigkeit ohne feste Einrichtung und ohne Personal erschöpften.

Ein gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler erwarb und renovierte gemeinsam mit zwei Partnern ein Wohn- und Geschäftshaus. In den Jahren 2001 bis 2003 kam es zur Veräusserung von einzelnen Wohneinheiten. Im Jahr 2009 überträgt die Kollektivgesellschaft sämtliche Aktiven und Passiven zu Buchwerten auf eine Aktiengesellschaft. Als Folge davon rechnet die Steuerverwaltung ein Einkommen aus gewerbsmässigem Liegenschaftenhandel in der Höhe von Fr. 238'477.-- auf. Der Liegenschaftenhändler macht eine steuerneutrale Umstrukturierung geltend, die indes nach dem Gesetzeswortlaut die Übertragung eines Betriebes von der Personengesellschaft auf die juristische Person erfordert.

Das Bundesgericht weist die Beschwerde des Liegenschaftenhändlers ab. Die Verwaltung eigener Immobilien weist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts nur ausnahmsweise die Merkmale eines Betriebes auf, wovon bei der Kollektivgesellschaft, an welcher der Liegenschaftenhändler beteiligt ist, keine Rede sein kann.

Eine Bauunternehmung leistete in einem Jahr 1'574,5 Stunden eigene Arbeiten. Diese bewertete die Steuerverwaltung des Kantons Schwyz mit einem Ansatz von Fr. 60.-- (total Fr. 94'470.--) und rechnete sie zusammen mit als Aufwand verbuchten Fremdarbeiten (Fr. 169'855.--) als angefangene Arbeiten im Gewinn der Gesellschaft auf, ebenso im Einkommen des Mehrheitsaktionärs als von der Gesellschaft empfangene geldwerte Leistung im Betrag von Fr. 264'325.--, was das Verwaltungsgericht bestätigte.

Vergeblich machen die Beschwerdeführer vor dem Bundesgericht geltend, die Bauunternehmung habe nie Leistungen an den Mehrheitsaktionär ohne Gegenleistungen erbringen wollen. Für eine geldwerte Leistung genügt bereits, dass der Verzicht der Gesellschaft auf eine angemessene Gegenleistung für den Mehrheitsaktionär als handelndes Organ der Bauunternehmung  erkennbar war. Gerade das war unter den gegebenen Umständen der Fall: Wenn die Kosten aus dem angefangenen Bauprojekt in der Jahresrechnung als Aufwand verbucht wurden, so ist dies als Indiz zu werten, dass die Gesellschaft damit kundtat, die Kosten übernehmen und somit zugunsten des Aktionärs tragen zu wollen. Die Absicht der Gesellschaft, den Beschwerdeführern die eigenen Arbeiten zu verrechnen, hat die Vorinstanz zu Recht verneint.

Ein Steuerpflichtiger kaufte im Jahr 2011 mit einem Partner im Rahmen einer einfachen Gesellschaft eine Liegenschaft mit mehreren vermieteten Wohnungen zum Preis von Fr. 1'700'000.--. Zusätzlich zum Hypothekarkredit über Fr. 1'360'000.-- gewährte ihnen der Verkäufer ein Darlehen von Fr. 300'000.--. Weniger als zwei Jahre später wird die Liegenschaft in eine Aktiengesellschaft eingebracht und renoviert sowie Stockwerkeigentum begründet, um einen Teil der Wohnungen an Dritte zu verkaufen. Anstelle des in der Steuererklärung 2011 geltend gemachten Pauschalabzuges, der nur für Privatliegenschaften vorgesehen ist, lässt das Steueramt des Kantons Solothurn lediglich die effektiven Unterhaltskosten zum Abzug zu, weil ein gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel und somit eine Geschäftsliegenschaft vorliege.

Das Bundesgericht weist eine Beschwerde ab. Die objektiven Umstände, wie die kurze Haltedauer und die ausserordentlich hohe Fremdfinanzierung, zeichnen das Gesamtbild einer auf Erwerb gerichteten Tätigkeit.

Ein Unternehmer hatte beim Ausscheiden als Geschäftsführer von der Gesellschaft, an der er mehrheitlich beteiligt war, unentgeltlich Patente übernommen, die er später veräusserte. Die sankt-gallische Steuerbehörde erblickte im Verkauf der Patente einen steuerbaren Kapitalgewinn aus selbstständiger Erwerbstätigkeit, der Steuerpflichtige einen steuerfreien privaten Kapitalgewinn.

Das Bundesgericht bejaht eine gewerbsmässige Tätigkeit. Die Aktivität des Beschwerdeführers, die zum Verkauf der Patente und Marken führte, erfolgte in der gleichen Branche und auf demselben Gebiet wie seine vorherige unselbstständige Tätigkeit als Aktionär der Gesellschaft. Beim Verkauf setzte der Beschwerdeführer sein berufliches Fachwissen ein, das er sich im Rahmen seiner Tätigkeit für die Gesellschaft angeeignet hatte.

Ein Steuerpflichtiger wandelte sein Einzelunternehmen per 1. Januar 2006 in eine Aktiengesellschaft um. Verschiedene Patente der Einzelfirma verkaufte er zum Preis von Fr. 100.-- an eine andere zuvor inaktive Gesellschaft mit einem liberierten Aktienkapital von Fr. 50'000.--, deren Aktien er am 29. November 2008 zum Preis von Fr. 3'0500'000.-- veräusserte. Den Kapitalgewinn von Fr. 3'000'000.-- besteuerte die Schwyzer Steuerbehörde infolge Überführung von Geschäfts- ins Privatvermögen im Steuerjahr 2005. Der Steuerpflichtige machte vor dem Verwaltungsgericht vergeblich geltend, dass die Patente keinen Wert aufwiesen, als er sie der Einzelfirma entnahm, und dass es sich um einen steuerfreien privaten Kapitalgewinn handle.

Das Bundesgericht weist eine Beschwerde dagegen ab, weil grundsätzlich eine natürliche Vermutung besteht, dass ein marktkonform zustande gekommener Kaufpreis auch dem Verkehrswert entspricht. Anhaltspunkte, welche entgegen der natürlichen Vermutung darauf schliessen lassen würden, dass der bezahlte Kaufpreis für die Patente über dem Verkehrswert lag, werden von den Beschwerdeführern nicht substantiiert aufgezeigt.

Eine Tagesmutter beschäftigt ihre drei erwachsenen Kinder im Kinderhort, den sie als selbstständig Erwerbende betreibt. Die Steuerbehörde des Kantons Aargau akzeptiert die Lohnkosten nicht vollumfänglich als solche, weil es sich teilweise um Zuwendungen an die Kinder handle, zumal die einzelnen Löhne der Kinder höher angesetzt sind als der Gewinn, welcher der Tagesmutter selbst bleibt.

Das Bundesgericht weist die Beschwerde der Steuerpflichtigen ab. Sie bringt keine überzeugenden betrieblichen Gründe für die gewählte Lohnstruktur vor. Mit betrieblichen Überlegungen alleine kann unter diesen Umständen nicht schlüssig erklärt werden, wieso sich die Geschäftsinhaberin dauerhaft mit einem erheblich kleineren Einkommen zufrieden geben sollte als ihre Mitarbeitenden, die ihr rang- und funktionsmässig untergeordnet sind.